Лента новостей

2009010203040506070809101112
2010010203040506070809101112
2011010203040506070809101112
2012010203040506070809101112
2013010203040506070809101112
2014010203040506070809101112
2015010203040506070809101112
Подписаться на новости

31 марта 2011 года Алексей Бурлака

Рух цін вгору чи донизу? (аналітика ринку нерухомості, серія статей)

За даними експертів з кризових ситуацій у нашій країні 2009 рік виявився катастрофічним і для всього українського ринку нерухомості (для перекупників, забудовників і рієлторів): кількість угод з купівлі-продажу з початку року зменшилася на 80%. Не виправдалися і очікування покупців, адже ціна 1 кв.м. в порівнянні з попереднім роком знизилася незначно. Чи можна сподіватися на те, що 2010-й виведе ринок з інертності?

Прогнози розвитку подій на ринку нерухомості на 2010 рік маємо суперечливі. Деякі експерти прогнозують обвал цін на житло до кінця літа (осені, зими)  ще на 15–40%, інші передрікають відродження даного сектора економіки (починаючи з середини літа, кінця осені). Є й такі аналітики, котрі стверджують, що  істина десь посередині, тому значних змін, як на краще, так і до гіршого, чекати не доводиться.

Відсутність “іпотеки” та банківська криза поставили український ринок нерухомості на межу виживання. Продавалося житло переважно на “вторинці”, значно рідше у новобудовах (“первинка”). У цій тенденції є й позитивні моменти — з ринку повністю пішли конкуренти рієлторів — перекупники (спекулянти). Квартири та будинки купувались і сьогодні купуються лише для власного користування, а не на перепродаж.

За оцінкою провідних спеціалістів, — членів Асоціації Фахівців з Нерухомості (Рієлторів) України, у 2009 році відбулося значне зниження вартості 1 метра квадратного житлової та комерційної нерухомості. Ціни на житло впали (у доларах) в середньому на 30–40%, а подекуди 54% (і навіть 60% — квартири в Ужгороді) у порівнянні з 2008-м. Найнижчими ціни на житло були в березні 2009. Тоді мінімальна вартість столичної однокімнатної квартири становила 32–35 тис. у.о. (у Чернівцях — 28–30 тис. у.о., у Хмельницькому — 22–28, у Луцьку  —  22–25 тис.у.о.; у  Кам'янці-Подільському  ціни  були такі: 12–17 тис. у.о. — в старих будинках ; 16–20 тис. у.о. —“хрущовки”; 22–23,5 тис.у.о. —  “чешки”). Лише в поодиноких випадках продавцям вдавалось вийти на ціни дещо вищі за вказані. Рієлтори запропонували вчасно свою допомогу, але більшість  власників нерухомого майна, через некомпетентність, самонадіянність, а інколи через боязкість, фінансову скруту чи просто скупість, відмовлялися платити агентам достойні комісійні, через що опинилися в ще більш беззахисному становищі перед капризними, надто вимогливими та перебірливими покупцями, які торжествували, і сподівались на ще більше знецінення нерухомості. Та всупереч очікуванням, подальшого зниження цін не відбулося. Більше того, до серпня 2009 року реальні ціни у різних регіонах зросли на 11–13%,  і з тієї пори встановлений рівень цін залишається відносно незмінним.

Черговий стрибок цін вгору пояснюють тим, що влітку 2009 року банки почали видавати іпотечні кредити. Але вони, як і раніше, дуже дорогі і мало кому доступні. Середня кредитна ставка становить біля 30% річних. Більшість банків вимагають перший внесок не менше половини вартості житла. Тоді як в докризовий час первинний внесок складав 25–30%. До того ж, банки видають позики на придбання лише готового житла — тобто, кредитується тільки вторинний ринок.

В секторі комерційної нерухомості, навіть за сприяння  банків, справи йдуть значно гірше. Ціни на офісні приміщення  впали в рази. Якщо в докризові роки комерційна нерухомість коштувала відчутно дорожче житлової, то на сьогонішній день вона в ціні зрівнялась з нею, а в деяких регіонах (в деяких містах) поступається їй за ціною в два рази. І є побоювання, що це ще не нижня межа.

Фахівці з прогнозів сьогодні в один голос стверджують, що майбутнє українського ринку нерухомості (особливо комерційної) буде цілком і повністю залежати від стану справ у фінансовому секторі. З огляду на той факт, що НБУ заборонив видавати валютні кредити, в сектор необхідно залучити значну кількість гривневих ресурсів.

Поки іпотека не відновиться в докризовому обсязі, глобальних змін на ринку нерухомості не буде. 2010 обіцяє “стабільну нерухомість”: забудовникам немає на що будувати-добудовувати, а  потенційним домовласникам — нема за що купувати.

Що ж стосується вартості комерції (офісів, торгових площ, складських і виробничих приміщень) і  житла, то вона почне збільшуватися в кращому разі з середини 2012 року. Девелопери,  маркетологи, рієлтори та провідні фінансові аналітики  сходяться на думці, що іпотека в масштабах, здатних вплинути позитивно на ринок, активізується не раніше, ніж через два-три роки.

-----
Цурський Руслан Васильович, член АФН(Р)У
Асоціація Фахівців з Нерухомості (Рієлторів) України)
19 січня 2010 рік

-----

Обсуждение новости