Лента новостей

2009010203040506070809101112
2010010203040506070809101112
2011010203040506070809101112
2012010203040506070809101112
2013010203040506070809101112
2014010203040506070809101112
2015010203040506070809101112
Подписаться на новости

07 апреля 2011 года Алексей Бурлака

Битви за ціну та існуючі ризики на ринку нерухомості (аналітика ринку нерухомості, серія статей)

Експерти-аналітики  відзначають, що ринок нерухомості знову активізувався. Між рієлторами та продавцями ведуться дебати з приводу того,  якою буде ринкова ціна — зростатиме чи буде падати...

З кінця липня 2009 року помітно активнішими стали покупці, які, так і не дочекавшись  третьої хвилі падіння цін на нерухоме майно, опинилися перед непростим вибором: як вчинити з валютою (адже долари США і євро пішли вгору) — вже вкласти її вигідно у нерухомість, яка, хай навіть через 7–9 років, але таки зросте в ціні ( на 10–25%, як мінімум), чи ще місяць-другий зачекати, доки ціна курсу долара зросте максимально, одночасно сподіваючись на те, що ціна на нерухомість, хай на декілька тисяч у.о., а таки піде донизу (за прогнозами деяких аналітиків) — і вже тоді визначитися з об'єктом для придбання? А вибирати сьогодні є з чого. Для продажу на первинному та вторинному ринках в елітних та інших районах міста,  в передмісті, продаються будинки: особняки, таунхаузи, котеджі, дачі, садиби; квартири (1–5 кімнатні); гаражі; комерційна нерухомість: складські приміщення, магазини, кафе, АЗС, готелі, офісні приміщення, адміністративні споруди, міні-заводи та міні-фабрики, виробничі приміщення, ангари; земельні ділянки з різним цільовим призначенням. Ринкова ціна на всі ці об'єкти впала подекуди на 35–55%.

Учасники ринку нерухомості добре розуміють, що секрет успіху прихований у їхній витримці, в знанні певної послідовності подій у часі. Варто лише дочекатися свого зоряного часу (найвищої ціни за долар та найнижчої за 1 кв.м, тобто дочекатися цінового “дна”) — і все, успіх реалізації запланованого гарантований. Так вважає більшість. Однак, попри всі сподівання та економічні розрахунки, ризики не здійснити задумане все ж таки залишаються. Першим таким ризиком для покупців, які  планують за найвищою ціною обміняти валюту США на такі рідні українські гривні, є непоодинокі випадки, коли банки (з зрозумілих лише їм причин) вперто відмовляються міняти іноземну валюту за найвищим курсом. Якщо ж і міняють, то у них надто швидко закінчуються гривні. А за добу, а то й до ранку, ціна за 1$ вже може бути невтішною — і прощавайте мрії та надії. Ще один ризик (для тих, хто збирається купувати у гривнях) — вірогідність інфляції гривні.  З'явилися і додаткові обов'язкові витрати — комісійні: ті, хто планують придбати  сьогодні нерухомість у гривнях, мають звернути увагу на те, що тепер для продавця  збільшуються витратити за послуги БТІ та нотаріуса (а у нас прийнято платити все в рівних долях, особливо, коли щось купується терміново).  Традиційно для тих, хто протягом року продає більше одного об'єкта, було встановлено додатковий податок.  З фізичних осіб при продажі нерухомості під комерцію встановлено було податок 7%. Тепер податкові ризики збільшуються (мова про обмеження на квадратуру будинків, квартир, гаражів, що продаються). БТІ отримали розпорядження робити оцінку майна у відповідності до ринкових цін, з урахуванням амортизації, ліквідаційної та відновлюваної вартості того чи іншого об'єкта.  В жорсткіших умовах опинилися нерезиденти України.

З іншого боку, якщо гривня  втримається — то, рано чи пізно, очікуємо падіння курсу долара (збільшуються  ризики для тих, хто робить ставку на перевагу валюти).

Деякі експерти валютних ринків попереджають, що долар США може піднятися в ціні до 9 грн. (за курсом комерційних банків) і вище, а згодом знову різко може піти донизу, і зупиниться  в ціні 7,5 (або навіть 6,5) грн. Звідси ризик на 50 000  доларів США  втратити, як мінімум, 75 000 грн. Тобто при ціні 7,5 грн. за 1 долар США — втрата на обміні валюти становитиме 10 000 у.о.

Ще один ризик для покупця (про нього знають лише економісти-маркетологи)  — це розвиток туризму та швидке становлення ринку нерухомості у невеликих містечках України, наприклад, таких, як  Кам'янець-Подільський, Умань тощо. Ці два фактори розвитку міст у всьому світі викликають виправданий інтерес, а тому і велику увагу мешканців та інвесторів інших міст та держав. Звідси додатковий приток населення. Звідси ж знову додатковий ріст населення, і на  перспективу (так років через 5–7) знову матимемо велику потребу в послугах забудовників. В результаті, з'являється більше можливостей чіткіше сформувати місцевий ринок, стабілізувати ціну на нерухоме майно та організувати її ріст. Зауважимо, що вже сьогодні ціни Кам'янця доганяють ціни найближчих обласних центрів: Хмельницького,  Чернівців, Івано-Франківська, а подекуди, і випереджають їх (мова про ціну за сотку землі в центрі міста, у зоні історичного заповідника та поблизу).

Зважаючи на те, що не так багато азартних романтиків, які живуть за принципом:  “хто не ризикує, той не п'є шампанського”,  експерти-консультанти з питань придбання нерухомості стверджують, що настали дійсно складні часи, які жорстко ставлять покупців перед непростим вибором (купувати вже, чи ще зачекати? купувати якісне чи дешеве?).

Здавна відомо, що битва за ціну особливо жорстка в кризові періоди, коли податком та митом обкладається все те, на чому можна придумати будь-яке надходження капіталу у державну казну. 
Як не крути, а таки варто визнати, що ціновими ризиками, більшими чи меншими, ми сьогодні обставлені з усіх боків.

Варто не забувати й про те, що в часи змін, як завжди, ризикують більше ті, хто має менше знань, сили (фінансової, політичної),  витримки та віри.

---------------------------------------
Руслан Цурський, член АФН(Р)У
(Асоціація Фахівців з Нерухомості (Рієлторів) України)
---------------------------------------

Обсуждение новости